賀軍/疫情持續重擊,2020年中國房市斷崖式下跌

Saturday, March 14, 2020

 

去年之前已經瀕臨崩盤的中國房地產市場,在2019冠狀病毒疾病(COVID-19,新冠肺炎)爆發影響之下深陷停滯寒冬,更如雪上加霜。新冠肺炎對中國房市的打擊相當明顯,今年2月份交易量創下近10年最大跌幅,可謂跌至冰點。

 

根據中國媒體《界面新聞》3月5日報導,「易居中國」旗下克而瑞信息集團的研發部門CRIC研究中心發表最新數據,顯示中國27個重點城市2月份的新建住宅成交量比去年同期下滑77%。疫情較為嚴重的武漢、重慶甚至創下零成交紀錄。

 

房市斷崖式下跌

 

隨著肺炎疫情擴散,中國房市不僅持續大量破產之趨勢,大型房企也自身難保,例如中國恆大集團2月16日祭出全數75折的史上最大促銷活動,成效不彰。中國恆大集團曾於2019年9月爆傳流動性危機,當年上半年債務激增約200億美元,到達1,137億美元高點。

 

此外,中國招商證券針對中國36個城市房屋銷售統計數據指出,新屋銷售於2月首週崩跌90%,舊屋銷售也崩跌91%,顯示肺炎疫情對中國房產市場衝擊規模相當驚人,並已造成斷崖式下跌。

 

而在去年底疫情爆發之前,中共當局為了「去槓桿」以及抑制嚴重的炒房炒地亂象,已經實施限購命令,並且緊縮房貸條件。加上因中國經濟下行,房產市場情緒以及景氣持續低迷,不料年關爆發的肺炎疫情越演越烈,一發不可收拾,中國房市普遍面臨斷頭破產或者忍受凌遲之勢。

 

直到2月中旬,中國仍有超過100個城市的售屋銷售點尚未能開放,甚至深圳政府宣布禁止舉辦房屋銷售活動;鄭州政府則下令在3月中旬之前,不得進行房地產建設。

 

對於視短期鉅額現金流量為營運命脈的房企而言,中國疫情即使會在第二季和緩,仍足以導致企業破產。標普全球評等(S&P Global Ratings)指出,資金流動性較差的房企之困境將嚴重惡化。

 

房地產市場據估計占中國GDP的25%,肺炎疫情使許多建案延後銷售、潛在購屋者與投資者卻步。英國《金融時報》近期報導,肺炎疫情重創中國高達3兆美元規模的房地產市場。據悉,1月底中國展開武漢等第一波封城後,廣西等多省便暫停新建案銷售活動。

 

CRIC研究中心並且指出,2月份北上廣深四大一線城市總成交量同比下跌73%;二、三線城市總成交同比下降78%;三四線城市受到的衝擊尤其大,主因今年返鄉置業較少,加上當局推動二線城市開放人才落戶政策,吸收大量三、四線城市潛在需求。

圖片來源:達志影像/路透社

 

中國知名房企2月份業績重挫概況,例如富力地產(02777.HK)、融信中國(03301.HK)銷售額同比皆下挫約六成,首創置業(02868.HK)同比下跌超過八成。CRIC研究中心數據顯示,今年2月全中國前百大房企銷售額同比下滑37.9%;若估1至2月累計銷售額,同比降低23.8%。

 

更糟糕的是,這些銷售額可能都有嚴重的灌水亂象。

 

根據《樂居網》3月5日報導,目前許多房企以線上訂房取代實體購屋,為爭取客戶以及在投資人面前撐住銷售表象,而陷入惡性競爭。線上訂房門檻越來越低,幾千元就可以訂房認購,並且一段時間之後可以無理由退房。許多房企甚至強迫員工先行認購,導致實際銷售額灌水,許多房產並沒有賣出去。

 

另有知名商用不動產業者近期針對約700名房東、租戶、投資人進行電話民調,發現超過九成商辦房東與租戶皆認為,2020年欠缺擴大租賃之意願,高達七成租戶認為商辦租金可能下跌。受訪的337名商辦租戶中,有45%明顯感到業務量減少。

 

北京嚴守經濟最後防線

 

此前中國房市低迷已久,加上疫情延燒失控、未見緩和,許多房產交易活動以及金流受限,市場呈現半昏迷狀態,即使要回到慘澹的2019年都很困難。

 

中國房市面臨空前考驗,例如今年元旦至2月10日,40天內已有多達96家房企破產。相較之下2019年上半年有270家房企破產,全年突破500家破產,已是歷史新高。

 

根據市場研究諮詢機構「中國褐皮書」(China Beige Book),近日公布肺炎疫情爆發後第一份中國經濟調查報告指出,中國市場實際情況比新聞媒體所報導還要糟糕。至少三成中國企業仍未復工,也由於沒有現金流挹注,將有數百萬家公司拖欠債務,形成災難。

 

中國褐皮書在2月份完成對1,400多家中國企業的調查,執行長米勒(Leland Miller)接受美國財經網站MarketWatch訪談指出,目前中國的局勢比媒體報導嚴重許多,而對中國經濟最重要的觀察對象正是房地產行業,「因為這是北京最後一道防線」。

 

在肺炎疫情黑天鵝的干擾之下,2020年伊始,中國房地產市場已經比去年普遍的預測更為惡化、更不可捉摸。

 

圖片來源:達志影像/美聯社

 

 

 

作者為以管理經驗為本,旁徵博引,以簡馭繁,探討易被忽視或誤解的故事。著有二書,譯有書籍電影與政經專文多種。近年發表文章逾30萬字。

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