韓國瑜買賣7200萬豪宅又如何?

Tuesday, November 12, 2019

 

日前國民黨2020總統大選擬參選人,高雄市長韓國瑜被週刊爆料曾經買7200萬豪宅。雖然被證實是買所謂的「紅單」,也就是預售屋的「購買權利」,也在持有四到五年左右,以6900多萬元賣出,自稱有虧損。但對於一個總統參選人而言,這樣的說明夠嗎?尤其是以標榜「庶民參選」的韓國瑜來說,這樣的說明恐怕連庶民都無法說服。

標榜庶民的韓國瑜。圖片來源:韓國瑜FB

 

真庶民買賣「紅單」應該負擔什麼責任?

 

先清理一下戰場:韓國瑜有沒有貸款與否,或貸款成數幾成,本金加利息分期繳,到底累積多少錢都不是重點。因為以約定的6900萬把成屋直接賣掉,買方自然會轉貸,而賣方的價款本來就包含銀行貸款的成本。

 

詳細說明一下:7200萬依照當時規定超過7000萬的豪宅只能貸出五成,即3600萬,加上台肥的「特許貸款」1400萬,總共貸款是5000萬。假使成交價如韓所說低於7000萬,那麼承接韓國瑜房子的買方也許能貸到七成,那就是4830萬以上。這5000萬左右的貸款,即使扣掉持有四到五年的利息支出,最終在過戶給買這6900萬房子的人時,貸款會清償,並重新以過戶後買到房子的人的名義來重新貸款。所以這將近5000萬的貸款,並非交易的主要問題。

 

問題在預售屋權利買賣的賺賠,和一般房屋買賣不同,不是看總價來算。2013年,當時的中央銀行總裁彭淮南說:「預售屋像期貨,只付了10%保證金,但卻帶動房價上漲。就像石油期貨價格會影響現貨價格。」我們就來算一算,韓市長透過預售屋權利買賣的模式是否獲利?獲利多少?

 

韓國瑜市長在2011年購買7200萬豪宅的「預售屋權利」,一般業內的賣法,第一時間要繳7%簽約訂金,開始興建當中要再繳7%工程款,興建完成驗收申請使用執照再繳6%交屋付款。但是韓國瑜並沒有交屋,所以也沒有實際過戶到自己名下。換句話說,這張紅單2014年到2015年間賣掉,出的錢是7200萬的14%,1008萬左右。

 

韓國瑜市長粗估花1008萬買到紅單的權利,用6900多萬賣出,中間5000萬是經過銀行貸款的成本,6900多萬扣掉5000萬償還貸款(如果中間有還本息,其實只是把本息當作自己出的成本,最後在交易當中以成本計算,所以這不影響結果),是賺到1900多萬的所得。以所得稅法規定,前期的簽約金、工程款也可以當成本扣除,1900多萬扣除1008萬,那大約淨所得有892萬多元。「紅單」以892萬元的「其他所得收入」,也就是非薪資、利息、房屋買賣等收入來申報,是稅法規定的。以2015年的稅率來算,大約要繳稅250萬。

 

如果是真正的庶民,也就是一般民眾。買賣「紅單」,在沒有牽涉買賣雙方過戶的情況下,不是以房屋交易所得來扣稅,而是以買紅單的人,在交易這張「紅單」的所有權所產生的所得,歸入綜合所得稅申報。

 

請問韓國瑜市長,您自稱當時是失業狀況,但這筆紅單的買賣還是要申報所得稅,您申報了嗎?如果真的如韓國瑜所說,這個紅單是有交易損失,那還是必須檢附各項交易單據申報,才可以在申報後裁定免繳所得稅。換句話說,不管是賺錢還是賠錢,都要有申報紀錄,請問韓市長您能公開申報紀錄嗎?

 

2014年的交易會超過追稅期,但如果韓國瑜真的虧損…

 

進一步看買賣紅單的交易所得稅規定:

 

「依所得稅法第14條第1項第7類規定,財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得;而所得稅法第17條第1項第2款第3目之1規定:「納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失,其每年度扣除額,以不超過當年度申報之財產交易之所得為限;當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,得以以後三年度之財產交易所得扣除之。」(來源:月旦會計財稅網。)

 

這是什麼意思,韓國瑜市長之前在2013年1月1日正式上任臺北農產運銷公司總經理。所以,2014年開始必須要有所得稅申報,而在這之前,應該有跟夫人李佳芬的夫妻共同申報。如果韓國瑜市長確實真的在7200萬豪宅「紅單」交易有損失,那2014年開始有薪資所得申報之後,可以連續三年將損失財產交易所得中從扣除。請問韓國瑜市長,您的夫妻共同申報中,有對您說的房屋所有權之財產交易虧損,提出連續三年的減除嗎?

 

這個問題很重要的地方在於,因為根據今年六月韓國瑜市長在監察院的財產申報資料,韓國瑜市長與夫人共有土地5筆,房屋2棟,分別在雲林縣的斗六市與古坑鄉。而後,在雲林古坑的農舍爆發違建問題,並且火速被夫人李佳芬轉賣處理掉,加上監察院申報裡面持有一家建設公司的股份,那這幾年到底有沒有其他財產或「紅單」交易呢?這對於一個要選總統的人,是不能迴避的問題。

 

因為台灣人對有土斯有財的觀念非常強烈,自有房屋的比例也比世界各國還來得高。買賣房屋要繳稅,這是天經地義,也是「庶民」經常遇到的問題。這對多數中年以上買過房子的人,都能很輕易的了解。所以,如果韓國瑜市長與夫人執意要迴避對「紅單交易」的所得稅說明,打迷糊仗,這對選舉來說是非常不智的舉動。

 

當年2015年12月15日,蔡英文總統競選時,就把所有財產、交易異動與信託等資料,全部公開讓人民檢驗,這才是競選總統應該要有的態度。特別是,蔡英文從來沒有宣稱過自己是庶民,但她還是願意接受檢驗,而韓國瑜既然宣稱是庶民參選,那豈有不公佈所得稅單的道理?

蔡英文總統早將財產公布。圖片來源:蔡英文FB

 

還是說,真的如中央銀行前總裁彭淮南所說的,利用買賣「紅單」這種類似房屋的「期貨」方式來賺錢呢?如果真的如柯文哲市長日前在議會所說,您在北農時期很有生意頭腦,那我想只要說明清楚您生財有道的方式,這全國人民都會理解。不過,無論如何,就像前面提到過的,依照稅法,虧損或賺錢都必須申報,而這裡面真相只會有一個。

 

 

 

作者為大學兼任助理教授

 

Please reload

相 關 文 章

Please reload

歡迎追蹤《思想坦克》臉書粉絲專頁,

每日為您推播最新文章消息!

  • Black Facebook Icon

THINK TANK, THINK FOR TAIWAN.