陸資來炒房,建商發大財

Wednesday, January 9, 2019


高雄市長韓國瑜上任前接受媒體訪問,表示有意開放高雄,讓中國大陸資金投資高雄房地產,不少建商企業隨即附和支持,更表態準備增加在高雄開發的資源。

 

韓國瑜在競選之時,一直以「錢進來,貨出去,高雄發大財」為招徠,要為高雄「拼經濟」。可是,他所提出的不論是打造「愛情摩天輪」、在旗津開賭場,抑或是引入迪士尼樂園,都是一些搬香港、澳門例子到高雄的想像,只是看到「發財」的一面,卻未認識到這些建設對香港社會所造成種種弊病,未免過於膚淺、短視。假如高雄開放陸資投資房地產,相信引發的社會問題只會更嚴重。

 

高雄市長韓國瑜在競選的過程中,一直以「錢進來,貨出去,高雄發大財」等「拚經濟」話語為招徠,可其所提出的政策受到許多質疑。圖為10月時懸掛在高雄左營區的韓國瑜競選廣告。圖片來源:五分之三南部人@2018競選觀測站(CC BY-NC-SA 3.0 TW)

 

記得之前因工作緣故到高雄一趟,跟一些在地的朋友討論到高雄的房地產問題,當問到當地房價和商廈租金時,的確是嚇了一跳,相比於香港真的差十倍有多。如果從企業租用、買房居住來說,高雄確實非常吸引。

 

不過高雄市場需求不多,房地產項目交投量和流轉率遠低於香港水平,再加上當地的房屋供應充足,房價當然也不可能那麼高。可是當大陸資金可以到高雄投資房地產的話,就很可能製造出非居住用的需求,令房價因此急升,長遠影響到高雄的房地產供應問題。

 

翻看資料,現時政府設立了限制投資房地產的「五四三」規定,即購買房產的貸款成數不得超過五成,大陸投資者在台居留時間不得超過4個月,有關房地產資產3年內不得移轉。

 

可是,假如放寬有關規定的話,陸資將可以大舉進駐高雄作走資之用,情況就如今天的香港,有不少的房地產項目一推出市場,就馬上引來不少中國大陸投資者以各個方式認購單位,同時他們又會在二手市場不斷收購房產項目,用作投資之用,甚少用作居住。

 

更甚者,他們買了房子也不會將單位租出,純粹丟空保值,最終造成一個局面,就是「有屋無人住,有人無屋住」的社會現象。

 

當大陸資金可以到高雄投資房地產的話,就很可能製造出非居住用的需求,令房價因此急升,長遠影響到高雄的房地產供應問題。圖片來源:Matt's Life@flickr via 維基共享資源 (CC BY 2.0)

 

香港房地產市場價格出現價值扭曲,並不是源自於本身港人的居住需求,而是大陸「熱錢」到香港投資「走資」(即資金離開大陸管制範圍)所致。目前的樓價上升由2009年開始展開,當時香港房價因為金融海嘯的衝擊而出現大規模調整,這次調整比過往任何一次房價調整都來得淺(只是調整兩成),皆因當時不少陸資認為這次跌市成為他們資金投資(投機)的時機。他們大舉進軍香港房地產市場,帶動整體房地產市場投資氣氛。

 

香港房樓價格在08年12月見底,十年之間房價平均升幅超過兩倍,新界區房價十年間更升近四倍,全部地區價格均超越1998年所創出的新高。當然,香港之所以吸引陸資,是因為香港現時的房地產項目供求確實較為緊張,跟大陸距離較近,資金易於流到香港投資(投機)。同時香港屬於全流通的國際金融中心,並沒有如大陸一樣的資本流通管制,因此投資香港房地產項目對資金保值、流通都是一個較佳選項。

 

可是,香港人並未因為房價上升而發大財,反而生活愈過愈慘。

 

香港目前的樓價上升由2009年開始展開,當時房價因為金融海嘯的衝擊而出現大規模調整,當時不少陸資認為這次跌市成為他們資金投資(投機)的時機,大舉進軍香港房地產市場,帶動整體房地產市場投資氣氛。圖片來源:Exploringlife@維基共享資源(CC BY-SA 4.0)

 

房價上升就令不少市民無法以較合理價格購置房產,令不少年輕人、家庭均需要窮半生的精力節衣縮食購買居所。一個國際機構所做的調查顯示,香港連續八年登上全球房價最難負擔的城市首位。

 

香港房價目前中位數達到619.2萬元港幣(即約2419萬新台幣),是香港家庭年收入中位數31.9萬元(即約124萬新台幣)的19.4倍,即是一個家庭需要不吃不用19.4年才買到樓,比排調查當中第二位的澳洲雪梨的12.9倍還要高出6倍多。

 

就算畢生不買房產,都要透過租屋來解決居住問題,可是現時的每月租金中位數已達到1萬港元(即約3.9萬新台幣),佔每人收入中位數的三成,可見香港人在房價和租金的負擔已經達到非常嚴峻階段。

 

同時,因為房價上升,帶動工商用的店舖、辦公室的租金水漲船高,結果造成萬物騰貴,市民的生活負擔愈來愈重,生活水平就愈加倒退。

 

香港房產價格上升,發大財的只是擁有大量房產的地主和興建大量房產項目的建商,造成貧者愈貧,富者愈富的社會現象。16年的香港堅尼系數高達0.539,最高跟最低月入差近12倍,成為貧富懸殊現象最重要的一個已發展城市,房價急升實在對此「功不可沒」。

 

香港因陸資炒房令房價上升,帶動工商用的店舖、辦公室的租金水漲船高,結果造成萬物騰貴,市民的生活負擔愈來愈重,生活水平就愈加倒退。圖為香港油麻地。圖片來源:Kamdooriepang@維基共享資源(CC BY-SA 3.0)

 

當然相比於投資香港,也許台灣在目前並非陸資的心頭肉,尤其是金融市場和資本流通度並不如香港,同時台灣政府對於大陸資金的限制仍然較為嚴格,對陸資並不友善。

 

假如真的要開放大陸資金投資個別縣市的房地產項目,最終就需要修改現時政府就陸資投資房地產項目設立的「五四三」規定,令陸資可以更易進出台灣,在台灣購置更多房地產項目,否則開放也只是空話。

 

不過, 一旦高雄真的開放房地產市場,恐怕最終也只會步香港的後塵,讓建商、地主發大財。

 

根據過往的內政部營建署的統計,發現高雄房產買賣契約的總價已由11年的664萬元,升到16年和17年的超過800萬元,高雄市的房價所得比已經達到7.94倍,雖然在六都排名第五,比台北市和新北市分別15倍和12倍為低,但已經對市民構成嚴重的生活負擔。

 

假如引入陸資投資高雄市房地產項目,必定進一步帶動整個台灣的房價,屆時這事情不只是高雄的問題,而是成為了台灣的整體社會問題。

 

居住權是基本人權,房地產、土地不應必須單純買賣、投資的商品,開放陸資只會成為壓倒市民居住權的最後一根稻草,所造成的連鎖效應恐怕也不是任何一個人或政府可以控制到的事情。總的來說,韓國瑜市長的開放陸資構想,不僅在法規上不能自己做到,實務上恐怕也是一場災難。

 

 

 

作者為香港智庫「立言香港」召集人,反國教運動時擔任學民思潮發言人,並於雨傘運動時為香港中文大學學生會會長和香港專上學生聯會成員。

 

 

 

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